Louer un logement vide

LOUER UN LOGEMENT VIDE DANS LE SECTEUR PRIVE

La visite du logement est un moment capital, car un examen approfondi de son état peut vous éviter des surprises désagréables. L’idéal est de le visiter avec un tiers : cela permet un jugement un peu plus distant et objectif. Enfin, il faut s’assurer de la conformité de certaines règles.

1- Les questions financières
D’une manière générale, pour louer un bien immobilier, tout locataire doit remplir le critère suivant : avoir un salaire 3 fois supérieur au loyer envisagé.
Le dépôt de garantie équivaut souvent à un mois de loyer pour une location vide et 2 mois pour un meublé. Le locataire doit assurer le bien immobilier avant d’entrer dans les lieux.

2 - Les dépenses à prévoir
Avant d’entrer dans votre logement, il convient de faire une estimation des dépenses à prévoir, à savoir :
- Frais de déménagement éventuels.
- Frais d’agence immobilière : désormais payés par le propriétaire
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charge (2 mois en meublé).
- Frais d’état des lieux partagés entre le preneur et le propriétaire
- 1er mois de loyer.
- Frais d’ouverture de ligne téléphonique.
- Frais d’ouverture d’eau, gaz, abonnement électricité.
- Assurance habitation.

Dans un loyer CC (Charges Comprises) ou TTC (Toutes Taxes Comprises), les charges locatives sont comprises. Dans un loyer HT (Hors Taxe), elles ne sont pas comprises.

3 - L’assurance logement
Elle n’est pas toujours obligatoire mais très vivement recommandée.

A - Locataires
L’assurance logement est obligatoire pour un locataire qui loue un logement vide ; il doit souscrire au minimum une assurance pour les "risques locatifs", quelle que soit la durée pour laquelle il emménage.
Le propriétaire qui loue son bien peut se contenter d’assurer sa responsabilité civile.

L‘assurance n’est pas obligatoire si vous louez un logement meublé mais reste vivement conseillée car le propriétaire sera tout au mieux assuré en tant que propriétaire non occupant et en cas de litige, son assurance se retournera systématiquement vers la personne occupant les lieux.

B - Propriétaires
Un propriétaire n’est pas obligé d’assurer le logement qu’il occupe, mais en cas de problème, il ne sera pas couvert et aura à sa charge tous les préjudices que lui et son bien auront causé.

La taxe d’habitation et la taxe foncière
- Si vous êtes locataire, vous aurez une taxe d’habitation à payer à votre centre des impôts.
- Si vous êtes propriétaire, vous aurez une taxe foncière à payer. Vous devrez acquitter une taxe d’habitation uniquement si vous habitez le logement.
- Sauf la première année, vous pouvez demander un paiement par mensualisation à votre centre des impôts.

4 - Les aides financières
Des aides au logement peuvent être versées aux locataires ou aux propriétaires accédant à la propriété, sous condition de ressources : l’APL, l’AFS et l’ALS.
Toutes les trois sont « une aide financière versée à certaines personnes, pour réduire le montant de leur loyer ou de leur mensualité d’emprunt immobilier. Elles sont attribuées selon la nature du logement et la composition de la famille ».

A - L’APL (Aide personnalisée au logement)
Elle est attribuée pour les logements qui ont fait l’objet d’une convention passée entre le bailleur et l’Etat, à toute personne :
- Locataire ou colocataire ou sous-locataire (déclaré au propriétaire) d’un logement conventionné (meublé ou vide).
- Accédant à la propriété ayant bénéficié d’un prêt conventionné pour l’achat de son logement.

Et ce :
• Quelle que soit sa situation familiale, avec ou sans personne à charge.
• Quelle que soit la nationalité (à condition d’être en situation régulière).
• Quelle que soit la situation professionnelle.
• Aucune condition d’âge minimum n’est exigée.

Les ressources prises en compte sont celles de l’avant-dernière année précédant la demande d’APL (2012 pour 2014). Il s’agit des revenus nets figurant sur l’avis d’imposition.

L’APL ne peut être versée si vous louez un logement à votre ascendant ou descendant. Elle peut néanmoins être versée si le lien de parenté est indirect (frère, sœur, oncle, tante, neveu, cousin, …)
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit indiquer au locataire si le logement a fait l’objet d’une convention avec l’État. Sinon, demandez-le !

B - L’ALF (Allocation de logement familial)
Elle est attribuée sous certaines conditions :
- Etre bénéficiaire de prestations familiales (allocations familiales, complément familial...) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).
- Avoir à charge un enfant de 21 ans au maximum sans avoir droit aux prestations familiales ou à l’AEEH.
- Etre marié depuis moins de 5 ans, sans enfants à charge, à condition que le mariage ait été célébré avant que les époux n’aient atteint l’un et l’autre l’âge de 40 ans.

NB : cette liste n’est pas exhaustive, pour plus de renseignements,
www.service-public.fr > Particuliers > Logement > Aides financières pour le logement > Allocations logement

L’ALF est attribuée quelle que soit la nationalité, à condition d’être en situation régulière en France. La demande d’ALF doit être effectuée rapidement dès l’entrée dans les lieux.
Voir également : http://www.caf.fr/aides-et-services/s-informer-sur-les-aides/les-aides-au-logement

C - L’ALS (Allocation de logement sociale)
Elle est versée à ceux qui ne sont pas éligibles à l’APL ou l’ALF. Les principaux bénéficiaires de cette allocation sont :
• Les jeunes
• Les étudiants
• Les ménages sans enfants (autres que les jeunes ménages),
• Les personnes âgées ou handicapées.

Elle est attribuée :
• Quelle que soit sa situation familiale
• Quelle que soit sa nationalité, à condition d’être en situation régulière
• Quelle que soit sa situation professionnelle. Aucune condition d’âge minimum n’est exigée.

Les ressources prises en compte sont celles de l’avant-dernière année précédant la demande d’APL (2012 pour 2014). Il s’agit des revenus nets figurant sur l’avis d’imposition.

Dans les trois cas, le calcul de l’aide se fait à partir :
• Des ressources du foyer.
• De la composition du foyer.
• De la situation professionnelle des membres du foyer.
• De la situation géographique du logement.
• De la date de signature du prêt (en cas d’accession à la propriété).
L’allocation est calculée au 1er janvier de chaque année, sauf cas particulier lié à un changement dans la situation personnelle du bénéficiaire.
Vous pouvez faire une simulation en ligne sur  www.caf.fr et télécharger le formulaire de demande.


5 - Questions pratiques

Elles sont nombreuses et méritent que l’on s’y intéresse.

A - Les caractéristiques d’un logement décent
Avant de signer tout bail de location, assurez-vous que ce dernier respecte les normes légales (décret du 30/01/2002) :

  • Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants.
  • Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants.
  • Le logement est doté des éléments d’équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Si vous louez une chambre à votre enfant, là aussi, il y a des normes :

  • Une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.
  • Un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Promenade sur le Net
www. service-public.fr > Particuliers > Logement > Location immobilière > obligation du bailleur > Logement vide relevant du secteur privé : travaux à la charge du bailleur
Vous y trouverez le détail des normes.

Vous pouvez aussi aller sur le site de la Chambre des notaires de Paris :
www.paris.notaires.fr

La vérification peut intervenir à tout moment de la location. Le caractère manifeste des risques signifie qu’ils sont visibles et détectables par toute personne à l’occasion d’une visite attentive du logement, sans l’aide d’un professionnel.

B - Diagnostic technique obligatoire
Un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le propriétaire et annexé au bail lors de sa signature ou de son premier renouvellement. Il comprend :
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) (depuis le 1er novembre 2007).
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) (depuis le 12 août 2008).
• L’état des risques naturels et technologiques (ERNMT) (depuis le 1er juin 2006).

Promenade sur le Net
www.anil.org > Vous êtes locataire > Diagnostics

C - Caution et justificatifs
Il vous sera très certainement demandé qu’une personne se porte caution solidaire, indépendamment de vos ressources financières. La personne, physique ou morale, qui se porte caution, s’engage à payer loyer et charges à la place du locataire en cas de difficulté de paiement.

C’est souvent un membre de la famille qui se porte caution, mais ce n’est pas obligatoire. Cette personne peut résider en métropole ou dans les DOM/TOM.
L’idéal est donc de disposer d’une caution solidaire avant de visiter des appartements à louer, ce qui permet de fournir l’ensemble des documents aux propriétaires ou aux agences immobilières.

L’engagement comme caution est un acte important, réfléchissez bien à la personne que vous choisissez, c’est un acte qui peut être lourd de conséquences. L’engagement de caution doit être écrit.

Le vocabulaire dans le contrat de caution
« Le créancier » = le propriétaire/bailleur.
« La caution » = la personne qui se porte garantie.
« Le débiteur » = vous (vis-à-vis de « la caution »).
Un bailleur ne peut refuser une caution d’une personne ne possédant pas la nationalité française ou qui ne réside pas en France métropolitaine.

Le bailleur peut aussi exiger la mise en place d’une caution bancaire. Cette opération consiste à bloquer plusieurs loyers d’avance sur un placement sécurisé, que le futur locataire détient dans sa banque, afin de prouver au propriétaire sa capacité à payer ses loyers. A voir avec votre conseiller bancaire.

Plusieurs justificatifs seront très probablement demandés pour s’assurer de votre solvabilité et votre identité
• Plusieurs fiches de paye.
• Une attestation délivrée par votre employeur, voire un contrat de travail.
• Votre déclaration d’impôts sur le revenu (celle des parents pour un étudiant).
• Votre pièce d’identité.
• Votre relevé d’identité bancaire.
• Les quittances de loyer du précédent logement que vous occupiez.

On ne peut pas vous imposer de fournir les documents suivants :
• Copie de relevé de compte bancaire ou postal.
• Attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal.
• Attestation d’absence de crédit en cours.
• Autorisation de prélèvement automatique.
• Photographie d’identité (sauf celle de la pièce d’identité).
• Carte d’assuré social.
• Extrait de casier judiciaire.
• Jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l’énoncé : "Par ces motifs").
• Contrat de mariage ou certificat de concubinage.
• Dossier médical personnel.

Au titre de certaines garanties, on ne peut pas vous demander de produire :

• 1 chèque de réservation de logement.
• La remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de 1 mois de loyer.
• Une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs.
• La copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l’information de la non-inscription à ce fichier.

Promenade sur le Net
www.service-public.fr > Particuliers > Logement > Location immobilière > Location d’un logement vide du secteur > Dossier du candidat privé

www.anil.org >Vous êtes locataire

D - Le bail
C’est un document obligatoire.
La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.
Le bail peut prendre 2 formes :

  • • Acte sous seing privé : il est signé par le propriétaire et le locataire. Il doit être fait en deux originaux au minimum, un pour chaque partie.
  • • Acte authentique : il est établi par un agent public assermenté (notaire, huissier, officier d’état civil). Un certain nombre de mentions sont obligatoires, plusieurs documents doivent être joints en annexe.

Le bail doit être établi en autant d’exemplaire qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, …).

Il est conclu pour une durée minimum :
• De 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
• De 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Il peut être inférieur à 3 ans ou 6 ans, mais d’au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles.
Il est renouvelé sur proposition du propriétaire ou automatiquement, par « tacite reconduction ». On peut toutefois quitter le logement à tout moment après avoir respecté un préavis de 3 mois qui doit obligatoirement être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans certaines situations, ce préavis peut être ramené à 1 seul mois.

Toutefois, si vous désirez partir avant le terme du bail, il vous faudra respecter un préavis de trois mois. Si, avec l’accord du propriétaire vous trouvez un locataire, vous pouvez écourter le délai de départ.

Le délai est aussi réduit à un mois si :
• Vous êtes muté par votre employeur.
• Vous perdez votre emploi.
• Vous avez retrouvé un nouvel emploi après une perte d’emploi.
• Vous obtenez un premier emploi.
• Vous avez plus de 60 ans et votre état de santé justifie un changement de domicile.
• Vous êtes bénéficiaire du revenu solidarité active (RSA).

Le loyer peut être révisé une fois par an, en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, seulement si le contrat inclut une clause de révision. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.

Promenade sur le Net
www. service-public.fr > Accueil > Particuliers > Logement > Location immobilière > Location d’un logement vide du secteur privé

E – L’état des lieux d’entrée
Que votre bail soit meublé ou non meublé, vous devrez effectuer avec l’agence, le propriétaire ou par l’intermédiaire d’un huissier, un état des lieux d’entrée qui devra être consciencieusement effectué car il servira de référence pour établir l’état des lieux de sortie lorsque vous quitterez le logement. C’est seulement suite à la réalisation de l’état des lieux de sortie que vous pourrez prétendre à récupérer votre caution en partie ou en totalité dans les 2 mois qui suivront votre sortie des lieux.

F- Démarches à prévoir en entrant dans le logement
Votre bail est signé : vous devez ouvrir un contrat d’électricité, de gaz, une ligne téléphonique et Internet … Pour cela, il vous faut fournir des documents suivants :
• Votre bail de location.
• Une pièce d’identité.
• Le nom de l’ancien titulaire du contrat fourni par l’agence, le propriétaire.

G - L’entretien du logement
Certains frais d’entretien sont à la charge du propriétaire, d’autres à la charge du locataire.

Le bailleur doit maintenir le logement en bon état le temps de la location, tandis que le locataire ne peut s’opposer aux travaux de réparation ou d’entretien du logement.
Exemple : vous n’avez pas à changer un ballon d’eau chaude (BEC), un radiateur, une fenêtre …

Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements que son locataire souhaite tant que cela ne transforme pas le plan du logement.
Exemple : vous pouvez repeindre, poser de la moquette mais vous ne pouvez pas abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine.

La liste des charges qui incombent au locataire et au bailleur est clairement détaillée sur le site de l’ANIL (agence nationale pour l’information au logement).

Promenade sur le Net
www.anil.org > Accueil > Vous êtes locataire > Location vide > Décence et entretien > Entretien du logement

G - Etapes à ne pas oublier quand on quitte son appartement
• Avertir le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception, en respectant le préavis.
• Prévoir l’état des lieux de sortie.
• Prévenir EDF / GDF / téléphone, opérateur Internet, et votre compagnie d’assurance de la date de votre départ afin de résilier les abonnements.
• Demander à la Poste la réexpédition de votre courrier à votre nouvelle adresse. Ce service est payant.
• Prévenir votre Centre des Impôts concernant la taxe d’habitation.


Page mise à jour le lundi 19 juin 2017